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実例Q&A

★農地の評価【Q&A №246】

2013年2月19日


 

父の了承のもと使用貸借という形で父の畑を宅地化し、アパートを建てて経営をはじめました。
ほどなくして父が死亡したためその土地を相続をしようと思いましたが、なんと宅地化で評価が200倍以上に跳ね上がり、私は現金の相続が一切できないとのこと。
土地の評価は相続発生時だということは十分承知しております。
しかし、宅地化にあたり、整地その他で1000万円近くかけました。
隣の土地を相続する妹は、畑のままなので評価が低いため、土地プラス現金です。
これはあまりにも不公平だと思います。
最寄りの弁護士にも相談しましたが、土地の評価増の寄与分の主張可能、ほぼ無理など意見が分かれ、ネット上で検索しても意見が分かれています。
もっとも評価増の原因は、私の貢献ということではなく、実際は現況を宅地にした手続きによるものだと思います。
私のようなケースでも、調停、審判となった場合、固定資産評価をもとに機械的に判定されてしまうのでしょうか。
※他の相続人にとっては、私の不利益は自分たちの利益になるので話し合いには一切応じません。
税金上の問題はありません。
私が相続する土地と妹が相続する土地は、隣り合っており極めて似通った土地です。
唯一の違いは現況が畑か宅地かです。

記載内容  農地 宅地 整地 転用

(HO)

【農地の評価の問題】
土地の評価で、相続対象が農地の場合、難しい問題があります。
特に宅地に隣接しており、将来宅地になる可能性がある土地については、どのように評価するべきかという問題があります。
結論から言えば、そのような土地は評価証明や路線価ではなく、宅地に相当する土地として、宅地並みの金額を主張することは可能でしょう。
ただ、その際に主張する不動産価額をいくらにするかは不動産鑑定士さんに依頼して評価してもらうしかないでしょう。
今回のように近隣地が宅地化されており、法律上宅地への変更が可能ということであれば、宅地並みの財産として評価すべきという判断をした裁判例もあります。

【特別寄与の問題】
お父さんの農地を宅地化した際に、1000万円かかったということのようですが、その金銭はだれが出したのでしょうか。
お父さんが出したのであれば、特別寄与の問題は出てきませんが、あなたが出したというのであれば、特別寄与を主張されるといいでしょう。
なお、相続対象の農地について言えば、仮に宅地並みに評価するとしても、その造成費が土地価額評価の減価要素となることを念のために申し添えます。

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