【質問の要旨】
相続した土地に相続人の一人が住んでいる場合、特別受益になるか
【質問の内容】
三年前に亡くなった父名義の土地に相続人の一人（Ａ）が土地を担保にＡ名義の家を建て、現在も一人で住んでいます。
ローンはまだ10年程度残っていて、Ａは毎月支払っています。
その家には存命中は父母も一緒に住んでいました。Ａは賃料や生活費を一切支払っていず、父が固定資産税を払っていました。
両親の生活費の一部は私が銀行振り込みで仕送りをしていました。相続人は私とＡの二人です。
父とＡはとても折り合いが悪く、父は公正証書遺言で全ての財産を世話をした私に譲るとしています。
私は既に名義変更をして固定資産税も毎年支払っています。
Ａは三年前に遺留分減殺請求をしていて、Ａの家屋の下の土地を相続すると言い張っています。
建蔽率は50％の地域で家屋下の土地は25％を超えます。
殆ど土地だけの相続ですが、この間、私はどうすることも出来ない状態でいます。
これは、Ａの特別受益にならないでしょうか。
その土地を売却、或いは、利用する場合、Ａの許可が必要なのでしょうか。
【特別受益は生前の受益を意味する】
「特別受益」とは、被相続人（＝お父さん）が生前に相続人（Ａ）に与えた利益（金銭、不動産の所有権や使用権など）のことです。
そのため、遺言で土地を相続した後に、Aさんがあなたの土地上に住み続けていたとしても、それによる利益は「特別受益」にあたりません。
特別受益という点で言えば、Ａさんが、生前にお父さんから土地を無償（ただ）で使用させてもらうという使用権（使用借権）をもらった点が特別受益に該当します。
この使用借権の価額は、対象となった不動産の１０～３０％といわれることが多いですが、ケースにより異なりますが、私の経験から言えば１０％程度で評価し、遺産に持ち戻すことが多かったです。
【Aに賃料の支払いを請求できない】
あなたがAさんに賃料を請求することができるかどうかも回答しておきます。
お父さんはＡさんに土地を無償で使用させていましたが、死亡されたことから、あなたがお父さんの権利義務を引き継ぎました。
従って、あなたはお父さんの負っていたと同じ義務―土地をAさんに無償で使用させる義務―を承継することになりますので、賃料請求はできません。
【固定資産税をＡに負担させることはできないか】
あなたは固定資産税の支払いを続けているのですが、この分をＡさんに負担してもらうことはできないかという問題もあります。
お父さんが生きていたときは、固定資産税もお父さんが負担していました。
土地はＡさんに使用借権が発生していますが、固定資産税の負担は土地の使用貸借とは別個の話であり、お父さんからＡさんに対する固定資産税分の金額（あるいは利益）の贈与と考えてもいいでしょう。
あなたとしては、今後、このような贈与はしないとの意思をはっきりさせるために、固定資産税の相当分の返還をＡさんに請求してもいいと思いますし、これが公平の観点からみて妥当なことだと思われます。
【土地の売却という解決方法について】
遺言であなたが土地の所有権を取得しており、既にその遺贈で単独所有の登記をしているのであれば、この土地を売却することも可能という考え方もあります。
もし、土地を売却した場合、Ａさんは買主である第三者に使用借権を主張できませんので、Ａさんは建物を撤去せざるをえないということになり、問題が一挙に解決するようにもみえます。
しかし、遺留分減殺請求がなされた以上、その土地の４分の１はＡさんの所有になりますので、あなたが単独で売却をすれば、Ａさんの共有持ち分を侵害したことになり損害賠償をすることになります。
また、あなたはＡさんに無償で土地を使用させる義務があるところ、土地を売却するとその義務を不履行したことになり、債務不履行により損害賠償義務が発生します。
以上の点を考えれば、売却という選択肢は法的にも問題があり、また、新たにやっかいな問題を発生させるものであって、とるべき方策にはならないというべきでしょう。
【問題の解決は調停及び遺産分割審判で】
結局、あなたとしてはＡさんと交渉することになりますが、もし話し合いで解決することができないというのであれば、家庭裁判所に遺産分割調停を申立て、調停委員の関与により円満な解決を目指すといいでしょう。
また、調停が成立しないのなら、遺産分割の審判（裁判）でＡさんに代償金を支払ってもらって土地を取得してもらう方向を目指すといいでしょう。
