【質問の要旨】
２０年ほど前に父から母へ名義切り替えした不動産は、父の遺産か
【ご質問内容】
父が他界し、遺産相続について質問です。
実家は土地も建物も父がなくなる随分前に(20年程前)母名義に切り替えしておりますが、父の遺産に含まれるのでしょうか？
名義は母なので、父の遺産には含まれないのでしょうか？
教えていただけますか。
宜しくお願い致します。
【他人名義の不動産は被相続人の遺産に含まれないのが原則】
元々はお父さんの所有であった不動産が、生前にお母さん名義に移転されていた場合、その不動産は原則として、お父さんの遺産に含まれません。
ただ、債権者対策として偽装登記したとかいう事情があり、かつ、その事実を証明することができるのであれば、遺産に含めることが可能です。
ただ、現在の名義人としては、そのような偽装登記ではなかったのだと主張する場合が多いでしょうから、話し合いがつかなければ、最終的にはお母さん（登記名義人）を相手に、「この土地はお父さんの遺産である」という訴訟を起こして決着をつけざるを得ないでしょう。
なお、２０年ほど前の移転ということですが、その時点でお父さんが認知症にかかっており、意思能力（判断能力）がないような状態であったというのであれば、（それも証明が必要ですが）その不動産の移転は無効であって、お父さんの遺産に属するということになります。
【夫から妻への不動産の移転の場合】
お父さんがお母さんに不動産を移転したとしか、質問には記載されていません。
何を原因とする移転なのかは、移転の際の事情をお母さんにお聞きになるとともに、不動産登記簿謄本（全部事項証明書）を取り寄せて、登記原因を見れば判明しますが、おそらく、贈与で移転されたものと思います。
ご存知だとは思いますが、婚姻後２０年間を経過した後の夫婦間での居住用不動産等の贈与はその不動産価額が２０００万円以下なら贈与税が全くかかりません。
そのため、お父さんとしてはその制度を利用し、贈与税を支払うことなく、お母さんに不動産を贈与したのだと思われ、それ以外の売買などというのが原因となる可能性は極めて低いでしょう。
【特別受益等の問題が生じるが・・】
仮に被相続人であるお父さんからお母さんへの贈与があった場合、その贈与は特別受益になり、お父さんの遺産分割の際に、遺産に持ち戻して計算することになります。
この特別受益については当ブログＱ＆Ａ №164、Ｑ＆Ａ №334をご覧ください。
