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実例Q&A

親子間での土地売買と特別受益【Q&A №487】

2016年1月22日


 

【質問の要旨】

親子間で土地を安く売買したら特別受益になるか

記載内容  土地 売買 安値

【質問の内容】

父の土地を生前に親子間売買で購入を考えております。

土地の評価額より安い金額(路線価)で購入予定です。

評価額より約2000万ぐらい安いです。

私は、姉と兄の3人兄弟です。相続時、姉は財産放棄する予定です。

私が、父から2000万円安く購入した場合、相続時に兄から特別受益を指摘されるでしょうか?

された場合、2000万の半分の1000万円を兄に補填する義務はありますか?指摘されない方法はありますか?

宜しくお願いいたします。

(こまゆ)


【時価より低い価額での親子間売買では「時価」との差額が特別受益になる】

質問では「評価額」と記載されていますが、おそらく「時価」のことと思われますので、その前提で回答します。

商品とは異なり、土地の「時価」がいくらかはわかりにくいです。

ただ、毎年3月に、国交省が発表する公示地価が「時価」に近いものとして、価額算定の参考にするといいでしょう。

路線価額は公示地価の約7~80%を目途として算定されますので、土地を路線価額で買うと、「時価」より安く買ったことになり、差額(本件質問では2000万円)が特別受益とされる可能性があります。

特別受益であれば、差額が遺産に持ち戻され(他の遺産との関係もありますが)、持ち戻された額の半額をお兄さんに支払うことが必要となることもあります。

【特別受益を主張されないための方策】

1.時価がどの程度かを確認する

まず、売買価額面での対処法です。

路線価額は国税庁が定めたものにすぎません。

そのため、売買の代金でいくらが相当なのかを、不動産鑑定士に鑑定してもらうことが考えられます。

ただ、鑑定はかなりの料金がかかりますので、知り合いに不動産業者がおれば、その方に査定をしてもらい、もし、近隣の取引事例などを参考にして路線価額より低くても妥当な額だというなら、査定書を作ってもらい、その査定書の額で売買するといいでしょう。

2.お父さんの持ち戻し免除

次に、持ち戻しをしなくてもよい方法としては、お父さんに《特別受益の持ち戻し免除》をしてもらうことが考えられます。

この免除があれば、遺産分割の際には、遺産への持ち戻しが免除されます。

お父さんが協力してもらうことができるのなら、持ち戻し免除を書面化してもらって、将来に備えるといいでしょう。

3.お姉さんからの相続分譲渡で対処する

お姉さんは相続放棄をするとのことですが、もし、可能であれば、お姉さんから相続分の譲渡を受けるといいでしょう。

その場合、お兄さんの取り分は、持ち戻し分の2分の1ではなく、3分の1の666万円になります。

なお、相続分の譲渡は、相続開始前にすると、効力が認められない可能性が高いので、相続開始後に譲渡するとよいでしょう。

 

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