姉が一人おり姉には成人した子供が一人。私は現在海外に住んでいて父の死後、母と姉家族が同居。
以前母から手書きで不動産の１～２（同居している家等）を姉に、３，４を私に、５の土地を孫（姉の子）にと書かれたメモを受け取り母の意思ならば従う気持ちでおりました。
今回姉の話で私に相続させると書かれてた土地の１つを母の弟がお金が必要で自分の土地と母の土地を合わせないと売れない事を理由に要求して来た結果、印鑑を捺して売った。
姉夫婦が面倒な対応を引き受けたと聞き初めて知らない間に売られていた事を知りました。
孫の大学の学費は母が全て出したと母がしっかりしている時に母から聞いており、今回ご相談したい気持ちになりました理由は今回の訪問時『孫に不動産の全てを譲る。』と母の直筆で書かれた紙を私に見えるように貼ってあるのを見たからです。
このような状況から全ての不動産を姉や姉の子供の名義に私の知らぬ間に（母の捺印済みで）変更されていた場合、私への遺産相続のはどうなるのか？そうなっていた場合私が母の意思であった一部でも相続できる為の手段と裁判になった際の費用等をご教示頂きたく、何卒宜しくお願い致します。
母や姉に直接この話を問うことは姉の性格上、そして母が老人特有の物忘れもありますので、１００％理路整然と話をできない状態にもなって来ております為、不可能だと考えております。
記載内容 孫 贈与 遺言書の有効要件 遺留分減殺請求 自筆のメモ 貼り紙 意思能力
【メモは遺言書にはならない】
遺言書が有効であるためには最低限、①日付があり、②氏名が自書され、③印鑑が押されていることが必要です。
お母さんが不動産を、法定相続人であるあなたやお姉さん、お孫さんに分けるとの手書きのメモを書いていたようですが、単なるメモでは遺言書にはなりません。
（又、仮に遺言書であっても、該当不動産が売却されているのであれば、遺言書のうちのあなたに不動産を相続させるという部分は効力を持ちません。）
【貼り紙も遺言書にならない】
《『孫に不動産の全てを譲る。』と母の直筆で書かれた紙》が貼られていたとしても、冒頭に記載した遺言書の有効要件を充たしていない限り、それは単なる《貼り紙》であり、遺言書ではありません。
そのため、お母さんが死んだ後、お姉さんがこの《貼り紙》を根拠にして、お孫さん（お姉さんの子）に不動産を相続（遺贈）させることはできません。
あなたとしては、遺言書ではないのだから、そんな貼り紙はなんらの効力がないということで対応されるといいでしょう。
【遺言書が存在する可能性もあるが・・・】
ただ、お姉さんの動きを見ていると、遺産である不動産を全部、取り込みたいようです。
このような状勢からいえば、既に要件を充たした自筆の遺言書あるいは公正証書遺言が作成されている可能性も否定できません。
お母さんの死後、遺言書が出てきて、そこには、遺産の全部をお姉さん側に相続させる（遺贈する）というような内容だった場合でも、あなたには《遺留分減殺請求権》があります。
この権利は、本来の法定相続分（本件では相続人はお姉さんとあなたの２人なので２分の１）の半分（４分の１）の限度で、遺産をもらえるという制度です（「相続コラム：遺留分とは」参照）。
ただ、遺留分減殺請求ということになると、専門家である弁護士の助力が必要であると思われますで、遺言書がある事が判明し、その内容があなたに不利ということなら、早めに相談し、必要に応じて委任をされるといいでしょう。
なお、弁護士費用は、弁護士により異なり、又、あなたが受け取る金額によっても違いますが、総額でいえば、あなたが受け取る金額の１０～２０％の程度のことが多いでしょう。
【遺言書を無効にする証拠を集める】
判断能力がないときに書かれた遺言書は無効です。
現状では、お母さんが《老人特有の物忘れもありますので、１００％理路整然と話をできない状態にもなって来ております》ということのようですが、もし、可能であれば、お母さんの判断能力を調べるテスト（「相続コラム：意思能力と長谷川式認知スケールに関する判例の紹介」参照）を受けて頂くことも考えておくといいでしょう。
