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実例Q&A

母の名義を借りていた建物【Q&A №464】

2015年9月2日

 

【ご質問のまとめ】

20数年前に賃貸用建物を建て、母名義の登記をしました。

以来、賃貸の回収、ローンの返済、固定資産税すべて私が行ってきました。

数年前に母が亡くなり、兄と父がこの建物を渡せと言ってきます。

時効の主張はできますか?

記載内容  名義貸し 固定資産税 時効

【ご質問内容】

20数年前に賃貸用に建物を数軒建てました。

名義は母で土地名義は祖父です。

収入は私、返済も私、その他の不動産の固定資産税も私で父と兄はノータッチでした。

10数年前に祖父、数年前には母も他界しているのですが、最近父と兄がその賃貸用の建物を渡せと圧力をかけてきます。

私は母には名義を借りただけと思い、建築当初から自分のものだから返済も遅れずにしてきました。

時効を使うことは難しいでしょうか。

返済中でもうすぐ終わります。

(kamemonn)

 

【不動産は誰のものか】

まず、質問の賃貸物件が誰の所有ということから確認しておきましょう。

今回の物件がお母さん名義だとしても、実質上は質問者の所有という場合もあり得ます。

ただ、そのようなことが認められるためには、その物件を建てたのは実質的には質問者だということ及びその代金も質問者が支払った、ただ、登記だけ名義を借りたというような事情が必要です。

本件でそのような事情があるのなら、取得時効ではなく、そもそもその物件は自分の所有ということを主張されるといいでしょう。

なお、賃料は誰の名義で回収していたのか、支払っていたローンは誰の名義であったのかという事情の検討する必要があります。

これらの名義がお母さんだとすれば、その不動産があなたの所有だという主張は通りにくいでしょう。

【時効取得の可能性について】

所有者でなくとも、時効で不動産の所有権を取得できる場合があります。

自分の所有物だと思っていた場合なら10年間、他人の物であることを知っていた場合なら20年間、不動産を占有することで時効で土地を取得することが可能です。

ただ、質問者の方が自分の所有物として占有しているという要件が必要です(このような占有を自主占有といいます)。

取得時効の要件である自主占有とは、質問者の方が《自分で所有者と思っていた》だけではだめで、他の人から見て所有者と見られるような外形(外観)が必要だということです。

周りからみて、自分の所有物として占有している
×自分の所有物だと思って占有している

今回の場合、賃料は誰の名義で回収していたいのか、支払っていたローンは誰の名義であったのか、固定資産税はあなたに課税されていたのかという各点が問題になります。

これらの点が全てお母さんということであれば、あなたはお母さんに替わって賃貸物件の管理をしていただけにすぎないということになります。

また、あなたが他の相続人らに対して自分の所有物だということを主張し、それが認められていたというような事情があればそれは有利な事情になります。

結局、あなたとしては所有者として占有していたという気持ちがあったとしても、裁判所や世間一般の常識的な判断として、所有者と見られるような外形が存在していないかぎり、時効での取得を主張するのは困難でしょう。

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