【質問の要旨】
・父は10年前に再婚し、3年前に亡くなった
・自宅の土地は相談者が相続し建物は後妻が相続する旨の遺言書を父は作成
・遺言書通りに登記
・後妻とは、後妻が亡くなったら建物は相談者に返すと口約束しているが、先日入院し意識朦朧としている
・後妻が亡くなった場合、建物は相談者のものになるか？変更登記はできるか？
【回答の要旨】
・後妻の財産は後妻の相続人が相続することになる
・後妻と養子縁組をしていない限り、あなたは建物を取得できない
・後妻の意識が清明なタイミングで遺言書を書いてもらうべき
・後妻の相続人又は国が取得した後に買い取るという方法も
【ご質問内容】
10年前に父親が再婚して、父親が3年前に亡くなりました
父は生前に、その自宅の土地は私が相続し、後妻が建物を相続するように遺言書を作成して、その通りに登記しました
後妻には身寄りがなく、亡くなった場合には建物は私に返すとの口約束がありますが、先日脳血栓で入院して意識も朦朧としています
亡くなった場合、その建物は私の自由になりますか、また変更登記はできますか
（hiro）
※敬称略とさせていただきます。
【後妻の財産は後妻の相続人が相続することになる】
後妻が亡くなれば、その財産は後妻の相続人が相続することになります。
父から後妻が相続した建物も、後妻の財産の一つですので、後妻が亡くなれば、その相続人が相続します。
相続人となる順位は、①配偶者や子、②親、③兄弟姉妹の順です。
【後妻と養子縁組をしていない限り、あなたは建物を取得できない】
もしもあなたが後妻と養子縁組をしているのであれば、あなたも後妻の子（養子）となり、相続人として建物を相続することができます。
もっとも、養子縁組をしていなければ、あなたと後妻には全く相続関係はありませんので、あなたが建物を相続することはできません。
後妻に子がいなければ親が、親もいなければ兄弟姉妹が、後妻の財産を相続することになりますが、ご質問にあるように、後妻には身寄りがないというのであれば、建物など後妻の財産は国のものになってしまいます。
【後妻の意識が清明なタイミングで遺言書を書いてもらうべき】
以上の通り、後妻と養子縁組をしていない限り、あなたは後妻の相続人ではありませんので、このままでは建物をあなたのものとすることはできません。
後妻が口約束をしているとしても、後妻が亡くなってしまうとそれを証明する手段がなく、認められません。
そのため、もしも今後後妻の意識がはっきりするタイミングがあるのなら、後妻に「あなたに建物を遺贈する」との内容の遺言書を書いてもらうのが一番良いでしょう。
【後妻の相続人又は国が取得した後に買い取るという方法も】
万が一、今後後妻の意思能力が回復せず、遺言書を作成してもらうことが難しい場合には、上記の通り、あなたが後妻名義の建物を相続することはできません。
もし、後妻に相続人がいればその相続人が、いないというのであれば、国が建物を相続します。
ただ、建物の底地はあなたの名義ですので、国らがあなたの土地を使用しているという状態になります。
後妻があなたに賃料を支払っているのであれば、借地契約が成立しており、あなたは後妻死亡後は新しい相続人に賃料請求をすることになります。
もし、後妻が無償で土地を使っているのであれば、土地の使用貸借になります。
この場合には、あなたとしては、使用貸借は後妻が死亡したことにより終了したと主張して建物の撤去、明け渡しの請求をするとよいでしょう。
そのような話し合いの中から、建物をあなたへ安価な価額で移転売却するなどといった話が出てくる可能性があると思われます。
（弁護士 岡井理紗）
